這裡是TMOK-台南

資料來源:TMOK好來屋‧情報中心

撰文者:蔣立智

 

居家生活‧首購族專欄

 

中古屋比新成屋貴 貸款時間壓力大

台南首購族，在台南買房子，大都認為新成屋比中古屋貴，但以長時間來看，中古屋比新成屋貴，主因是貸款年限短，房貸壓力大，將來轉手也不容易，裝潢整修又要花一筆費用。想反的，新成屋貸款成數比較高，未來負擔會比較輕，房子轉手也比較容易。首購族如果一開始就買中古屋，銀行基於授信風險考量，對中古屋核貸標準比新成屋嚴格很多，有時連裝修、裝潢也算在內。由於銀行的中古屋的鑑價作業變數很大，使得首購族買中古屋，無法掌握實際付出的成本，而且中古屋會因為都市變更，使核貸出來的數字，與現實不合。

「結構體能否堪用」是中古屋鑑價的關鍵，以25年的加強磚造房屋為例，大部分銀行，評估的房屋耐用年限為35年，首購族如果買到這種老房子，最多只能有10年的還款期限，有些銀行，甚至少於十年，這種無法申請長期房貸的老屋，未來脫手難度高。

 

結構體	年限（年）
鋼筋（骨）及混凝土建造、預鑄混凝建造	50
加強磚造	35
磚構造	25
金屬建造（有披覆處理）	20
金屬建造（無披覆處理）	15
木造	10

 

銀行鑑價標準:建築構造耐用年限表

新成屋貸款800萬 二十年省四十萬

相對於中古屋，首購族新成屋貸款，不像中古屋那樣，標準一堆、年限又短，而且建商對於新成屋的價格控管能力較強，單一批新成屋，銀行鑑價標準不會太大，貸款成數也比中古屋有利的多。以「青年首次購屋優惠貸款」專案來說，新成屋一律核貸八成，只要是年滿20歲至45歲的國人，個人及配偶名下沒有自有住宅，在2010年12月1日（含）以後完成建物所有權移轉登記的新成屋，就可以申請優惠貸款專案，貸款利率均是依中華郵政二年期定儲機動加碼計算，依照目前利率水準，前二年利率1.5%，第三年起利率1.8%，最高可貸500萬元。假設首購族申辦房貸八百萬元，青年首購優惠貸款，廿年總利息支出約一百五十多萬，若選擇銀行一般指數型房貸，廿年利息支出將超過一百九十萬元，申辦青年首購優惠貸款，至少可省下利息四十萬元。目前，包括元大銀行、上海商銀、星展銀行、台北富邦、國泰人壽…等民營機構也都陸續跟進「青年首次購屋優惠貸款」專案，申辦條件一併比照老公股行，提供首購族有更多選擇。

貸款方案	青年首購優貸(第二案)	青年安心成家 (第一案)	一般房貸
政策	財政部	內政部	各銀行
利率	前2年：1.5% 第3年起：1.8%	前2年免息 第3年分3類為0.622%、1.97%等	前2年最低1.62%起 第3年起：2.20%
額度	500萬	200萬	看首購族狀況，最高達8成
年限	30年	20年	20年

資料來源:內政部、財政部、各大銀行

根據內政部統計，2010年第3季首購自住需求佔54%，較去年上半年增加。在購屋預算部份，欲購置住宅者以300~600萬元為主要期望價格(38%)；其次為600~900萬元(20%)。如果你想在台南當一個首購族，300~900萬的購屋預算可供參考。在此，TMOK房產研究室，針對首購族提供以下新成屋資訊，讓首購族可以在今年過年前，完成找到新家的夢想。